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2018年9月7日投资思绪201836     房地产企业的浅析


今年房地产调控的政策是有史以来最严厉的:坚决遏制房价上涨。受政策调控、外部环境及去杠杆与债务问题等的影响,房地产市场热度有所减弱,一些人群以观望的态度来看待市场。但除了个别地区房价有所回落外,大部分地区的房价还是有所上涨的,销量也没收到什么影响,在城镇化道路的进程中广大人们的房子消费热度不减。


从目前2018年前8个月的中国房地产销售额来看,目前来看2018年总的销售规模预计与2017年持平甚至还会略高,而2017年是13.7万亿元。


土地市场是个关键信号之一,财政部相关数据显示,2018年上半年,地方政府土地出让收入更是高达26941亿元,同比增长高达43%,超过2017年,再创历史新高。可以预测,2019年的中国房地产销售额将会超过2018年,超过13.7万亿元,可能到15万亿元、18万亿元。


下面来看看几个有代表性的房企:


一、碧桂园:


碧桂园2017年销售额突破5000亿元,2018年前8个月销售额突破5000亿元,从2018年推售货值计划推算,全年销售额大概率突破9000亿元,当仁不让还是宇宙第一销量房企! 但碧桂园未来增长的空间,还是够碧桂园继续成长的,也许大象会比兔子跑得快。虽然2017年碧桂园5000多亿,已是中国乃至全球地产销冠,但5000亿占据13.7万亿,也就4%的行业市占率。按照成熟发达国家龙头房企市占率8%到10%来看,未来中国房企巨头15万亿*9%,做到1.35万亿,是有可能的。




在2018年业绩会上,莫斌表示集团位于中国内地土地储备达3.64亿平方米,其中未售土地储备对应货值约为2.81万亿,另有基本锁定,但尚未签约的潜在土地储备约1.86万亿元,合起来4.67万亿土储货值。加上未来拿地,未来3年年销售额在1万亿元是有保障的。2018年下半年如何拿地了? 总裁莫斌强调,碧桂园下半年拿地必须持审慎获取态度,一定要算得过帐,必须按照当地政府的限价反推土地成本,确保每一块地相对来说都是优质的土地。




以2018年上半年拿地看,碧桂园的新增土地,性价比极高。仅仅上半年,碧桂园就获取土地530宗,投资额高达2241.7亿元,更重要的是平均地价只有2387元/平方米。


碧桂园一线、二线和三四线城市的销售金额占比约为 2%、35%、63%,三四线城市占据了63%的权重。从区域来看,碧桂园土地储备最大的五个省份是广东、江 苏、安徽、湖南和河南,各自分别约占比 25%、 11%、 8%、7%、6%。碧桂园的销售回款能力较强,高于业内平均水平。


对于调控政策和三四线房价,碧桂园负责全国营销的集团副总裁程光煜表示:


? 首先,碧桂园看到调控政策总体对市场的影响是正面的,我们认为使得房地产市场,宏观上看向着稳健稳定长期健康发展的局面推进。我们相信,对于宏观局面,对于碧桂园影响不会太大。
? 其二、三四线城市呈现比较明显的离散性,在时间和空间呈现这样的特征。按照莫斌总的要求,未来投资方面以精准覆盖进行。而生产运营和产品推货节奏上也会相对精准的在合适的时间窗口和合理的城市窗口期推出合适的量和合适定位的产品。
? 其三、后期会关注市场的变化,调节产品的定位和供货结构,灵活应对。

2017年碧桂园股东应占利润约为人民币260.6亿元,同比增长126.3%,按照2017年销售额及2018年交楼计划可以大概推算出2018年碧桂园股东应占利润约为人民币600亿元。按2017年净利润计算,PE=7.7;2018年动态PE=3.5,PB=2。




二、新城控股:


     2017年销售额1250亿元,2018年前8个月销售额1373亿元,比上年同期增长114.94%;累计销售面积约1,104.57万平方米,比上年同期增长139.97%,前8个月销售额超过2017年全年销售额,位居全国销售额排名第8名,从2018年推售货值计划推算,全年销售额大概率突破2500亿元,确保实现“保十争五”的目标! 2020年新城控股的目标是进入世界500强,有方向有远大目标的企业成长速度也是让人亮眼:2017年排名第13位,2018年大概率位居第8位以上。


根据半年报公布数据来看,2018年上半年,新城实现营业收入为157.6亿元,同比增长39.1%。净利率提升至16.5%,相较于前三年进一步改善。而在营利性指标方面,新城今年毛利率上升至38.4%,较2017年上升2.8个百分点。2018年上半年,新城新收购的土地平均成本为人民币2,366元/平方米,与去年同期相比降低25.5%,且整体来看,新城土储的平均成本也仅为2,805元/平方米,是当期签约售价的22.8%,较低的拿地成本为新城未来毛利率的提升创造了较好的发展空间。


上半年吾悦广场租金及管理费收入同比增长45%。截止到今年上半年,新城吾悦广场累计完成开业广场数目达24座,遍及中国22个城市,实现租金及管理费收入8.5亿元,同比上升45%,整体出租率实现98.3%。根据新城中期业绩发布会,今年下半年会有17个吾悦广场项目开业,预计随着开业数目的增多,2018年全年吾悦广场项目的整体租金及管理费收入将进一步上涨。


2016、2017年净利润分别为30亿元、60亿元,根据2017年年报中的竣工交楼安排等资料推算,2018年净利润约为115亿元以上,按2017年净利润计算PE=9.7,按估算的2018年净利润计算动态PE=5。


较高的周转、较高的销售回款,确保了新城控股“住宅+商业”双轮驱动滚滚前进。


 未来继续拓展吾悦广场,加强商业运转。截止到2018年上半年,新城对81个国内大、中城市的全面布局,累计开发及在开发项目达到393个。在上半年业绩发布会上,新城表示,经历多年深耕吾悦广场现已打造成为集文化、自然及生态特色元素于一身的城市商业综合体项目,同时发展一站到底的商业管理服务,统筹管理综合体的规划、建设、招商、推广运营等工作,实现规模和效益的协同效应。未来将进一步完善了“吾悦”品牌的建设,向立足全国的目标迈进。


未来3年左右,新城控股的营业收入及净利润将继续保持较高的增长速度,为中国城镇化建设做出自己的贡献。


三、阳光城:


    2017年销售额915亿元,2018年前8个月销售额918亿元,前8个月销售额超过2017年全年销售额,位居全国销售额排名第15名,从2018年推售货值计划推算,全年销售额大概率突破1500亿元。从2012年的20亿,到2015年的300亿,再到今年1500亿,过去6年,阳光城的销售额实现了75倍的增长。2017年全国房企销售排名第19位,2018年大概率位居第15位以上。近三年复合增长率高达58%,在国内地产销售规模排行榜上,阳光城是千亿规模房企的“增速之王”。


2018年上半年,阳光城实现合约销售金额700.1亿元,合约销售面积456.7万平方米,分别同比增长76.9%和69.9%。销售的大幅增长,一方面是因为企业不断加大合作力度以更快的拓展项目,从而撬动流量规模增长,上半年阳光城实际权益销售金额为566.3亿元,权益比例为80.9%。另一方面则是受益于各区域及城市的深耕策略和项目的热销。


2018上半年阳光城新增43个项目,新增土地建筑面积551.85万平方米,同比减少23.5%;新增土地总价196.51亿元,上半年拿地销售金额比为0.29,而2017年全年则为1.07,拿地明显放缓。


上半年末,阳光城总土储4267.54万平方米,较2017年末增长11%,货值总计5842亿元,足够支撑企业未来两三年的发展需求。从各区域来看,大福建、长三角、珠三角的土地储备面积分布均衡,在16%左右,战略城市占比稍高,为43%。


从货值分布来看,阳光城83%的储备货值分布于核心一二线城市,同时覆盖核心区域周边发展潜力大的三、四线城市,保障未来的销售与利润规模。


在拿地方式上,阳光城继续通过公开招拍挂和收并购并行的方式获取土地。上半年,通过收并购方式新增11个项目,新增计容建面189.21万平方米,占比为34%,较2017年全年下降21个百分点,但仍是阳光城重要的拿地方式之一。


2016、2017年净利润分别为12亿元、20亿元,根据2017年年报中的竣工交楼安排等资料推算,2018年净利润约为40亿元,按2017年净利润计算PE=12,按估算的2018年净利润计算动态PE=6。


未来房地产的排名将更具白热化,回想过去几年的第一宝座分别由万科、恒大轮坐过,现在是碧桂园,前十强的排名也是不断更换,长江后浪推前浪,毕竟江山代有人才出!


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2018年9月14日投资思绪201837     如何评价企业经营效率?


 

       在评估一个企业时,我们会从营业额、净利润、负债率、成长性、领导团队等多方面进行,但如何评估一家公司经营好或坏?可能较难找到答案,大家的说法也会不一样。


 

       巴菲特在《1979年致股东的信中》这样写道:“营业利润(不含资本收益)与股东权益(所有资产净值按原始成本计价)的比率,是衡量单一年度经营表现的最佳指标。评估一家公司经营好坏的首要指标,是其能否保持一个较高的股东权益报酬率(排除不当的财务杠杆或会计做账),而非每股收益的持续增长。在我们看来,如果企业经理人和证券分析师们能够修正一下他们对每股收益及其增长率的过分关注,则公司股东及一般投资大众将会对公司的经验情况有更加深入的了解。”


 

 

       巴菲特说的股东权益报酬率其实就是净资产收益率,净资产收益率=净利润/平均净资产×100% ,其中,平均净资产=(年初净资产+年末净资产)/2,该公式的分母是“平均净资产”,也可以使用“年末净资产”,即归属于母公司所有者权益。

 


 

       权益报酬率可以看为每投入1元资金,能产生多少净利润。这也是经营效率最本质的体现,我们投资企业,就是企业的股东,那我们投入的资金每年能产生多少收益呢?能赚多少钱呢?通过计算权益报酬率,就可以看出我们的管理团队创造了多大的经营效率。



 

       作为投资者、股东,赚钱是第一位的!净资产收益率能让我们知道,利润的增长背后使用了多少资金,效率如何?

 


 

       赚钱就是收益,每股收益=每股净值*净资产收益率,每股净值与净资产收益率驱动着每股收益的增长与否,公司资产净值、资本回报是决定因素。

 


 

      接下来,我们可能会想到:要想提高净资产收益率,那就投入大量资金到高回报项目上,以赚取更多的收益。这样做的前提必须是:在确保低风险的前提下,有确定性地去获得高回报。否则,宁愿不要去做。

 


 

       在A股上,具有较高净资产收益率的企业,还是较多的,如:贵州茅台、万华化学、中国平安、中国国旅、伊利股份等。当然,想在投资一个企业上赚大钱,可能需要5年以上的周期,短期想获得高收益就如赌博一样,确保成功的概率极小。

 


 

       优秀的投资人就如优秀的企业,需要经历过长达10年以上的积累与发展,经过长年累月的拼命努力与提升投资能力或运营能力,方可以达到一定的成就。成长效率或经营效率是一个重要的指标,如何保持较高的效率决定了未来的成长高度。

 


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2018921日投资思绪201838     如何应对市场先生?


在投资时,如果能持续以较便宜的价格买入,那么比趁短期价格上扬至较高价位时卖出更容易赚钱。但要做到这一点,对任何人来说,都是一件难事,因为我们面对的是一个情绪变化多端的“市场先生”。


巴菲特在《1987年致股东的信中》这样写道:


“本杰明.格雷厄姆,我的朋友和老师,很久以前有一段关于市场价格波动的谈话,如果你想在投资上取得成功,我相信这将是对你最有帮助的一席话。他说投资者可以试着将股票市场波动当作是你身边有一位和善可亲的人,他的名字叫“市场先生”。他还是你的生意合伙人,每天从不缺席地出现在你的身边,不时会报出一个价格:要么是想买下你手中的生意权益,要么是想把他自己的权益卖给你。



即使你们所共同拥有的生意具有稳定的经济特质,市场先生每天还是会固定地给出不同的报价。遗憾的是,这个可怜的家伙有一个毛病,那就是他的情绪很不稳定。当他高兴时,往往只会看到影响生意的那些好的因素。每当这时,他就会给出一个很高的报价,因为他害怕你会把他手中的权益买走而剥夺他即将到手的收入。当他沮丧时,在他的眼里——无论是生意还是整个世界——就会变得黯淡无光,看不到任何希望。这时他就会给出一个非常低的报价,因为他害怕你会把手中的权益出售给他。



市场先生还有一个很可爱的特点:他不在乎被人冷落。如果今天他提出的报价不被接受,第二天他会重新上门给出一个新的报价。是否与市场先生进行交易,选择权完全在你的手中。基于此,我们可以说他的行为举止越是焦躁不安,对你就越是有利。



我个人认为,投资成功不是靠晦涩难解的公式、计算机编程或是股票行情板上的上下跳动。相反,投资人的成功靠的是优异的商业判断力,同时避免让自己的想法和行为受到市场情绪的干扰。以我个人的经验,要想免除市场的诱惑,最好的方法是将格雷厄姆有关市场先生的比喻铭记在心。”



“市场先生”是一个很精辟的比喻,格雷厄姆思想最有价值的一个部分。在实际的投资工作中,我们每天都会面对市场先生,如何平衡好他?我们要将市场先生看成是我们的一个工具,可以选择利用他或者置之不理,一定不能被他的愚蠢想法所蒙骗,否则带来的将是惨痛的结果。当然,要做到正确利用市场先生,首先是要比他更正确理解自己所持有的生意的价值与未来发展空间,否则就不要在惊涛骇浪的市场中去投资。



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2018年9月28日投资思绪201839    2018年第三季度总结    优秀的企业与投资规则   

 


        今年的前三个季度是我们遇到的市场波动较大的时期,很多个股有如过山车一般,跌宕起伏,股民的情绪更是喜怒哀乐频繁变化,但更多的是一种恐慌与焦躁。秋风拂面,阵阵凉意扫去了夏日的湿热,在金色的收获季节,我们更要细心、耐心地耕耘好自己的事业。

 

 



          回顾最近三年业绩: 2015年盈利32.5%,2016年盈利26.32%,2017年盈利43.56%,2018年截至9月28日收盘盈利约1.03%。我们目前投资的企业有:601318中国平安、601155新城控股、002541鸿路钢构、600519贵州茅台、600309万华化学、000538云南白药、02007碧桂园、02601中国太保、00700腾讯控股。

 

 

         前三个季度,每个季度末盈利的回撤都较大,可见今年的资产管理是存在较大问题的,我进行了较多的反思。优秀企业的优选、个股仓位的控制、外部环境及政策的影响等,都是今后要重点注意的问题,在投资规则的固化与动态创新方面做得不够,优秀的投资习惯养成确实需要长时间的潜移默化。


 

         巴菲特: 身为一个投资人,你的目标是以一个合理的价格买进一家容易被了解,其利润在未来5年、10年和20年内有确定性高成长的企业的部分股权。长期来看,你会发现只有少数几家公司符合这一标准,所以如果你真的找到了这样的公司,就应当买进足够的数量。你必须坚持让自己不要脱离既定的投资轨道。如果你不打算持有一家公司10年以上,那最好连拥有它10分钟的想法都不要有。


 

         投资优秀的企业今后将是我们务必坚持的方向,但真正要理解何为优秀企业、何时买入则是一个较难且不好把握的课题,随着投资能力的提升,不同层面的领悟会不一样,高度最终决定前进的长度。

               

 

        


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学习了。谢谢!

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