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金量子论坛金量子.工作室会员工作室 → 把自己“炒”成原始股东


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主题:把自己“炒”成原始股东

帅哥哟,离线,有人找我吗?
良田
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沪市1042亿的交易量  发贴心情 Post By:2011-10-28 10:52:00

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沪市1042亿的交易量,从2011年8月25日来首次上1000亿。离2011年10月10日的399.3亿的地量仅仅18天!

今天有事耽搁了一下,没有在9:35前按计划下单(原计划在6.49元卖出3000股5.85元加的仓)!只有等待了。

[此贴子已经被作者于2011-10-28 15:08:25编辑过]


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温闻稳问
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  发贴心情 Post By:2011-10-28 11:49:00

这个帖子占得地盘太大了,用手机上网的时候越过它太费劲了,能把帖子转到论坛去吗,谢谢。

 


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良田
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  发贴心情 Post By:2011-10-31 12:51:00

 

金融街深度思考

李石养

  2011年6月5日晚于广州

 

很多人还在想方设法买房子,却对制造房子的房地产企业股票视而不见,股票在国人的眼里,仍旧是风险极大的东西,不可轻取,这是一个令我百思不得其解的问题。为什么房地产企业手里的房子更便宜我们反而不买,而非要去市场中接那高高在上的价位?

以金融街为例进行分析后,我越发无法理解国人之心态。

金融街占据京城核心地段,持有大量的投资性房地产,其采用的模式是住宅加商务共同推进,并且将每年的大部分利润(除了派发超过净利润超过20%的红利外)都转而为存货或持有型物业,走的是一种以现金流沉淀优质资产的道路,长期投资的股东可以享受金融街的价值有两种:一是每年的红利;二是沉淀资产的保值升值——这种好处大连万达的老板王健林认识得非常到位,并且据此创造了万达今天的庞大规模。

从近5年来看,金融街对于股东权益的保值增值是做得相当不错的。近5年来,金融街总资产年均增幅达到50.1%,净资产年均增幅达到57.2%;收入年均增幅达到33.9%,净利润年均增幅达到35.1%。

截至2010年末,金融街拥有总建筑面积约788 万平方米的可开发项目,还拥有建筑面积约54 万平方米的自持物业。

金融街2010年实现营业收入8,110,293,915.98元,营业利润2,260,375,104.62元,净利润1,833,616,586.81元,其中投资性房地产公允价值变动损益为353,105,395.36元。扣除公允价值变动损益,实际净利润为1,480,511,191.45元。如果再考虑到以合计6.28 亿元转让了持有的金融街南昌置业有限公司67.36%的股权和金融街(南昌)世纪中心建设开发有限公司85%的股权,那么,2010年金融街的实际经营性利润约为8.2亿。

值得注意的是,金融街2010年度的经营活动产生的现金流量净额为-2,481,090,348.22元。经营现金流为负数,主要原因是将大部分的利润转为土地、持有物业、获取新项目以实现可持续发展,这是大部分房地产企业所采取的方式,房地产企业并非是不能创造现金流,而是不断地将所创造的现金流转化为了不动产(包括土地、房产等),这是需要投资者认识清楚的。

2010年,金融街实现房产销售签约面积约86 万平方米,签约额约162 亿元,签约额同比增长54%;结算面积约42 万平方米,实现营业收入约74 亿元,营业收入同比增长43.39%。从2011年开始,假设以年均销售增长30%的速度进行,销售增长基数为2010年的86 万平方米,那么,其788 万平方米可开发项目(假设不获取新项目),也至少可以持续8年开发销售使用,可见其项目储备是足够的。

2010年度,金融街已开业运营的经营物业共实现营业收入约28,623 万元,同比增长17.94%,从单个物业经营情况看,均在各自竞争组别中名列前茅。同时,其出租物业合计实现营业收入约44,361 万元,同比增长52.91%。持有经营的物业共实现营业收入约7.3亿元,以54万平方米的持有物业面积来计,每平方米物业的年营业收入约为1352元,每月则约为112元,可见其物业的租金水平是相当不错的,而且这个租金水平是没有什么泡沫的,许多城市的诸多写字楼的租金水平都已经达到100元以上,由此也可知,金融街持有物业的公允价值调升是合理的,并且预计仍有不错的调升空间。

2010年度金融街获取了约202 万平方米的新项目,这大大地消耗了其现金流,却为股东获得了大量的土地、物业等不动产。

金融街2011年的主要目标是:

第一,保持营业收入和净利润较2010 年实现稳定增长;

第二,全年计划开复工面积不低于330 万平方米,实现竣工面积约110 万平方米;

第三,全年计划安排项目投资约160 亿元。

若能顺利实现目标,2011年金融街收益不会少,即便没多少收益,资产仍旧保持快速增长是肯定了的。

好了,说到这里,我想,应该说说金融街大约值多少钱了。在这里,我只做一个简单的估值,即不是采用DCF模型,也不是采用EVA模型,也不是计算NAV,而是只看一些简单的资产数据,便可大约知其所值。

请先看下表:

表:金融街2010年末主要资产状况

资产科目

数额(万元)

货币资金

1,390,714.04

存货

2,845,236.01

投资性房地产

629,234.04

固定资产

165,031.52

短期借款

501,000.00

应付账款

146,490.48

预收款项

895,817.79

长期借款

955,391.29

应付债券

567,594.55

    表中的预收款项实际上是无须付息的负债,纯粹是会计科目,是金融街预先收了购房者的房款而没有交房的那部分,这个数目很大,高达89亿多,若剔除这部分负债,则金融街主要流动资产与负债的差额大约为269亿元,而这个数值对应现有股本的金融街来说,相当于每股含有净流动资产为8.8元,而当前股价不足7元。根据相关数据推测,其存货价值大约只为每平方米3600元,与现有房价相比,有天壤之别,即使现有房价下降40%,我估计其存货也可维持盈亏平衡。由此论之,当前股价,已经有相当不错的安全边际。

    越是低估的,仍有可能被低估,当前的主流地产股皆如此,不仅仅是金融街。本文以金融街为例,意在说理,并非投资买卖建议,特此说明。

 

     李石养

  2011年6月5日晚于广州



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-000402  发贴心情 Post By:2011-10-31 13:30:00

-000402   3000   6.50


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-000063  发贴心情 Post By:2011-11-1 9:52:00

-000063  1000  17.86              对应10月11日的+1000   16.76

 

+002183 怡亚通  3000  6.33

[此贴子已经被作者于2011-11-1 14:42:47编辑过]


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  发贴心情 Post By:2011-11-3 9:55:00

今天周密老师回顾:经典散户心态图,记得是在前两年就收藏了,无论当时还是现在看来都会有很多感触!

 

感触1、好的适合自己的原则方法是好心态的来源,是成功的前提(方向正确)

感触2、学习(站在巨人的肩上)、实践(总结反思、认识自己)提高水平

感触3、独立思考得以升华

 

以此自勉



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机会来了,你能抓住吗?  发贴心情 Post By:2011-11-10 10:06:00

最近一直在为选股而思考。目前的市场环境对于价值投资者来说无疑是个“机会”,机会既然来了,如何抓住机会?选到优秀且高成长的企业股票成了关键,一想到优秀的企业大家就不由自主的想到可口可乐、吉利、耐克、喜诗糖果、万宝路香烟以及万科、国酒茅台、云南白药、烟台万华等等公司,但这些企业现在是否处于高成长阶段很值得思考。我现在考虑的是如何在创业板中找到优秀且高成长的股票,特别是目前不怎么优秀但今后前景广阔且弱周期的企业,我知道那需要知识的广度和前瞻的眼光!督促我不断的学习。

以此自勉



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双双
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  发贴心情 Post By:2011-11-10 20:02:00

最好开新贴,别这样长篇大幅。。。

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美女呀,在线,快来找我吧!
周密
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  发贴心情 Post By:2011-11-10 22:42:00

通知良田:这个贴确实太长了,我想应该转到“会员工作室”论坛比较合适。在那里可以单贴连续记录自己的感受或者操作等等....希望大家看的话,在留言板贴个链接比较好....接到通知此事请回复一下。

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  发贴心情 Post By:2011-11-11 17:02:00

刚接到通知,马上改哈。。。借周密老师的平台,记录自己当时的想法和操作,以便今后自己回顾提高,结果放错位置了!呵呵。现在在想:如何改到会员工作室论坛呢?
[此贴子已经被作者于2011-11-11 17:12:20编辑过]


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